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Plus-value immobilière senior 2026 : exonérations possibles
Vendre un bien immobilier en tant que senior : exonération résidence principale, exonération retraite faibles revenus, abattement durée détention. Guide complet 2026.
ParJulien Rousseau→Conseiller en Gestion de Patrimoine certifié AMF100 %
exo résidence principale
Article 150 U II 1° CGI
22 ans
exo totale IR détention
Article 150 VC CGI
30 ans
exo prélèvements sociaux
Article L136-7 CSS
11 614 €
RFR exo retraités modestes
Article 150 U III 1° CGI
La plus-value immobilière est imposée à 36,2 % en France (19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux). Pour les seniors, plusieurs exonérations existent : résidence principale, retraités modestes, détention longue, EHPAD. Ce guide compile toutes les exonérations 2026 et leur articulation.
Principe
La plus-value immobilière = prix de vente - (prix d'achat + frais + travaux). Soumise à l'IR (19 %) + prélèvements sociaux (17,2 %). Surtaxe 2-6 % au-delà 50 k€. Régime article 150 U du CGI.
Exonérations
| Exonération | Conditions |
|---|---|
| Résidence principale | Occupation effective au jour cession. Aucune condition âge/durée. |
| Retraité revenus modestes | RFR ≤ 11 614 € (1 part) + non assujetti IFI |
| Entrée EHPAD | Vente résidence dans 2 ans suivant entrée + RFR modeste |
| Détention 22 ans (IR) | Abattement progressif 6 %/an dès année 6 |
| Détention 30 ans (PS) | Exonération totale prélèvements sociaux |
| 1re cession ≤ 150 k€ | Pour titulaires pension invalidité catégorie 3 |
Calcul plus-value
- Prix de vente : prix réel de cession (déduire frais agence si à charge vendeur)
- Prix d'acquisition: prix d'achat + frais notaire (réels ou forfait 7,5 %) + travaux (factures pro ou forfait 15 % si détention > 5 ans)
- Plus-value brute = Prix vente - Prix acquisition majoré
- Abattements durée détention (cf. section suivante)
- Plus-value nette imposable × 36,2 %
- Surtaxe2-6 % si PV nette > 50 k€
Abattements durée détention
- Année 1-5 : aucun abattement
- Année 6-21 (IR) : 6 %/an, soit 96 % à 21 ans
- Année 22 (IR) : 4 % supplémentaires = exo totale IR 22 ans
- Année 6-21 (PS) : 1,65 %/an
- Année 22 (PS) : 1,60 %
- Année 23-30 (PS) : 9 %/an = exo totale PS 30 ans
Pour patrimoine immobilier complexe, conseil expert via cpim recommandé avant cession.
Lexique
- RFR — Revenu Fiscal de Référence (avis impôt).
- IFI — Impôt sur la Fortune Immobilière.
- PS — Prélèvements sociaux (17,2 %).
- PV — Plus-Value.
Questions fréquentes
Qui paie la plus-value immobilière ?
Toute personne qui vend un bien immobilier à un prix supérieur à son prix d'achat (hors résidence principale qui est exonérée). Sont concernées : résidences secondaires, biens locatifs, terrains, biens reçus en succession ou donation. Imposition : 19 % impôt sur le revenu + 17,2 % prélèvements sociaux = 36,2 %. Surtaxe progressive si plus-value > 50 000 € (jusqu'à 6 %).
L'exonération résidence principale est-elle automatique ?
Oui, automatique si le bien constitue VOTRE résidence principale au jour de la cession (effectivement occupé). Article 150 U II 1° CGI. Aucune condition d'âge, durée détention, revenus. Cas particuliers : (1) Senior en EHPAD : exonération possible si vente dans 2 ans suivant l'entrée (sous condition revenus modestes) ; (2) Bien vacant suite séparation/divorce : exonération si bien occupé par ex-conjoint ; (3) Bien mis en vente : exonération si vendu dans année après déménagement.
Exonération spéciale retraités : conditions ?
Article 150 U III 1° CGI : exonération totale si vendeur est : (1) Titulaire pension retraite OU carte invalidité catégorie 1, 2 ou 3 ; (2) Non assujetti IFI ; (3) Revenu fiscal de référence N-2 ≤ 11 614 € (1 part) + 3 097 €/demi-part supplémentaire en 2026. Exemple couple retraité 2 parts : RFR ≤ 15 537 €. Applicable sur toute cession (résidence secondaire, locatif), pas seulement la résidence principale.
Combien de temps faut-il détenir pour être exonéré ?
Abattement annuel après 5 ans de détention. Pour l'impôt sur le revenu : 6 %/an de l'année 6 à 21, puis 4 % la 22e année = exonération totale impôt après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux : 1,65 %/an de l'année 6 à 21, 1,60 % la 22e année, 9 %/an de l'année 23 à 30 = exonération totale prélèvements après 30 ans. Donc total exo après 30 ans de détention.
Comment calculer ma plus-value imposable ?
Plus-value brute = Prix de vente - (Prix d'achat + frais notaire achat + travaux). Frais notaire forfait 7,5 % si non justifiés. Travaux : justifiés (factures pro) OU forfait 15 % du prix achat si détention > 5 ans. Appliquer abattements durée détention si > 5 ans. Plus-value nette × taux 36,2 %. Exemple : achat 200 k€ en 2010, vente 300 k€ en 2026 (16 ans). PV brute = 100 - 25 (frais+travaux forfait) = 75 k€. Abattement 96 % IR (16 ans), 35 % PS. Impôt : 0,75 × 4 % × 19 % = 570 €. PS : 0,75 × 65 % × 17,2 % = 8 385 €. Total ~9 000 € sur 100 k€ plus-value brute.
Stratégies d'optimisation ?
(1) Vendre la résidence principale (exo totale) avant d'acheter une secondaire ; (2) Attendre 30 ans détention pour exo totale ; (3) Donation pré-vente : donner le bien à enfants/petits-enfants avant vente (abattement réinitialise, mais coût donation) ; (4) Démembrement : vendre seulement la nue-propriété, garder usufruit (valeur réduite selon âge) ; (5) Réinvestissement résidence principale : exo si réinvestissement total dans 24 mois pour 1re vente résidence secondaire. Stratégie globale à valider avec notaire + expert patrimonial.
Vente bien immobilier : conseiller patrimonial recommandé
Optimisation plus-value (réinvestissement, démembrement, donation pré-vente) nécessite simulation chiffrée. Expert via finalib ou cpim peut comparer scénarios.
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