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Usufruit et nue-propriété 2026 : démembrement, barème, fiscalité
Comprendre le démembrement : usufruit (utiliser le bien et percevoir revenus) vs nue-propriété (devenir pleinement propriétaire au décès). Barème selon âge, donation avantage fiscal, reconstitution automatique sans droits. 2026.
ParJulien Rousseau→Conseiller en Gestion de Patrimoine certifié AMF10 paliers
barème âge
Art. 669 CGI
60 ans
usufruit = 50 %
Art. 669 CGI
70 ans
usufruit = 40 %
Art. 669 CGI
0 €
droits reconstitution décès
Art. 1133 CGI
Le démembrement de propriété est un outil patrimonial puissant pour transmettre tout en conservant la jouissance d'un bien. Séparation entre usufruit (utiliser + revenus) et nue-propriété (propriété à terme). Barème selon âge, fiscalité, démarches 2026.
Principe du démembrement
- Séparation propriété en USUFRUIT + NUE-PROPRIÉTÉ
- Usufruitier : utilise le bien et perçoit les revenus
- Nu-propriétaire : deviendra pleinement propriétaire au décès de l'usufruitier
- Reconstitution automatique sans droits (art. 1133 CGI)
- Utilisé sur immobilier, parts SCI, portefeuille financier
Barème art. 669 CGI
- Moins de 21 ans : usufruit 90 %, NP 10 %
- 21-30 ans : 80 % / 20 %
- 31-40 ans : 70 % / 30 %
- 41-50 ans : 60 % / 40 %
- 51-60 ans : 50 % / 50 %
- 61-70 ans : 40 % / 60 % (le plus courant)
- 71-80 ans : 30 % / 70 %
- 81-90 ans : 20 % / 80 %
- 91+ ans : 10 % / 90 %
Stratégie patrimoniale
- Parent 70 ans donne NP d'un bien 500 000 € → taxé sur 300 000 € seulement
- Économie de droits succession substantielle
- Parent conserve usage et revenus
- Au décès : reconstitution automatique sans droits
- Réserve d'usufruit temporaire ou viagère
Fiscalité IRPP et IFI
- IRPP : usufruitier déclare les revenus (loyers, dividendes)
- IFI : usufruitier déclare la valeur PLEINE du bien (depuis 2018)
- Exception IFI : si démembrement par succession, partage entre usufruitier et NP
- Taxes foncières + habitation : usufruitier
- Donation taxée sur barème art. 669 CGI
Obligations de chacun
Usufruitier :
- Entretien courant (peinture, plomberie)
- Taxes foncières et habitation
- Charges de copropriété courantes
- Assurance habitation
Nu-propriétaire :
- Grosses réparations structurelles (toit, murs porteurs)
- Frais rendant le bien inhabitable si non faits
- Aucune participation aux charges courantes
Démarches notaire
- Bilan patrimonial avec notaire
- Évaluation du bien (valeur vénale)
- Rédaction acte notarié (obligatoire immobilier)
- Enregistrement + publication foncière (~0,7 %)
- Coûts totaux : 1-3 % de la valeur nue-propriété
- Mise à jour assurances, baux, mandats
Lexique
- Usufruit — Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus
- Nue-propriété — Droit de devenir pleinement propriétaire à terme
- Démembrement — Séparation de l'usufruit et de la nue-propriété
- Article 669 CGI — Barème valeur usufruit / nue-propriété
- Réserve d'usufruit — Donateur conserve l'usufruit en donnant la NP
- Reconstitution — Retour à la pleine propriété au décès de l'usufruitier
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le démembrement ?
Séparation de la PROPRIÉTÉ classique en DEUX DROITS DISTINCTS : (1) USUFRUIT — droit d'utiliser le bien (l'habiter, le louer) et de percevoir les revenus (loyers, dividendes) ; (2) NUE-PROPRIÉTÉ — droit de devenir PLEINEMENT PROPRIÉTAIRE à terme (en général au décès de l'usufruitier). Ces deux droits peuvent appartenir à des PERSONNES DIFFÉRENTES (parent usufruitier, enfants nus-propriétaires). Démembrement principalement utilisé sur : (a) IMMOBILIER ; (b) PARTS DE SOCIÉTÉS (SCI familiale) ; (c) PORTEFEUILLE financier (rare). Outil PATRIMONIAL puissant pour transmettre progressivement le patrimoine en optimisant la fiscalité.
Quel est le barème selon l'âge ?
BARÈME OFFICIEL ARTICLE 669 CGI (selon âge de l'usufruitier au moment du démembrement) : (1) Moins de 21 ans : usufruit = 90 %, nue-propriété = 10 % ; (2) 21-30 ans : 80 % / 20 % ; (3) 31-40 ans : 70 % / 30 % ; (4) 41-50 ans : 60 % / 40 % ; (5) 51-60 ans : 50 % / 50 % ; (6) 61-70 ans : 40 % / 60 % ; (7) 71-80 ans : 30 % / 70 % ; (8) 81-90 ans : 20 % / 80 % ; (9) 91+ ans : 10 % / 90 %. UTILISATION : un parent de 70 ans qui donne la nue-propriété d'un bien de 500 000 € → donation taxée sur 60 % × 500 000 = 300 000 € (au lieu de 500 000 € en pleine propriété). ÉCONOMIE DE DROITS substantielle. Bareme APPLICABLE pour donations et successions, mais aussi calcul IFI.
Pourquoi démembrer son bien ?
STRATÉGIES PATRIMONIALES : (1) TRANSMETTRE PROGRESSIVEMENT à ses enfants tout en conservant la jouissance du bien (vivre dedans ou percevoir les loyers) ; (2) ÉCONOMISER LES DROITS DE SUCCESSION (donation taxée sur la nue-propriété seulement, qui devient pleine propriété sans droits à la mort) ; (3) PROTÉGER LE CONJOINT SURVIVANT — convention au profit du dernier vivant ; (4) SORTIR DU PATRIMOINE IFI — depuis loi 2018, c'est L'USUFRUITIER qui supporte tout l'IFI sur la valeur PLEINE du bien (utile si l'usufruitier a un revenu modeste mais que les enfants payent l'IFI sinon) ; (5) OPTIMISATION FISCALE des revenus locatifs ; (6) RÉSERVE D'USUFRUIT temporaire (parents s'assurent un toit jusqu'à la fin).
Quelle fiscalité s'applique ?
IRPP (Impôt sur le Revenu) : L'USUFRUITIER déclare les revenus du bien (loyers, intérêts) à son TMI personnel. Le nu-propriétaire ne déclare rien tant que le démembrement persiste. IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : L'USUFRUITIER déclare l'INTÉGRALITÉ de la valeur du bien (pas seulement sa part d'usufruit) — règle particulière depuis 2018. EXCEPTION : si démembrement résulte d'une SUCCESSION (conjoint survivant), chacun déclare sa part. TAXE FONCIÈRE et TAXE HABITATION : à la charge de l'usufruitier. Sur DONATION : taxée selon barème art. 669 CGI (valeur nue-propriété seulement). EN CAS DE VENTE pendant le démembrement : produit partagé entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème en vigueur au jour de la vente.
Qui s'occupe de l'entretien du bien ?
ARTICLE 605 du CODE CIVIL répartit les obligations : (1) USUFRUITIER : (a) ENTRETIEN COURANT (peinture, plomberie, électricité, ravalement) ; (b) RÉPARATIONS LOCATIVES ; (c) TAXES FONCIÈRES ET HABITATION ; (d) CHARGES DE COPROPRIÉTÉ (sauf grosses réparations) ; (e) ASSURANCE HABITATION ; (f) FRAIS DE GESTION. (2) NU-PROPRIÉTAIRE : (a) GROSSES RÉPARATIONS structurelles : MURS DE SOUTÈNEMENT, TOITURES (réfection complète), POUTRES, DIGUES, MURS DE CLÔTURE ; (b) Travaux RENDANT LE BIEN INHABITABLE si non faits ; (c) Aucune participation aux charges courantes. EN PRATIQUE : conflits fréquents. CLAUSES DANS L'ACTE NOTARIÉ pour préciser qui paie quoi est INDISPENSABLE.
Comment effectuer la démarche ?
(1) BILAN PATRIMONIAL avec NOTAIRE pour évaluer l'intérêt du démembrement ; (2) ÉVALUATION du bien (valeur vénale par expert si nécessaire — 500-1 500 €) ; (3) RÉDACTION DE L'ACTE NOTARIÉ : donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit, ou autre montage. Acte notarié OBLIGATOIRE pour immobilier ; (4) ENREGISTREMENT et PUBLICATION FONCIÈRE (~0,7 % de la valeur nue-propriété, droits d'enregistrement variables selon lien parenté) ; (5) DÉCLARATION AUX IMPÔTS si don manuel parallèle ; (6) METTRE À JOUR ASSURANCES, mandats de gestion, baux le cas échéant. COÛTS TOTAUX : 1-3 % de la valeur de la nue-propriété + émoluments notaire + droits d'enregistrement. CONSEIL : à arbitrer avec NOTAIRE et CONSEILLER EN GESTION DE PATRIMOINE (CGP) pour vision globale.
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